Женский журнал

Многие наши сограждане, являясь собственниками квартир в многоквартирных домах, сами того не зная, стали собственниками земельных участков или в любой момент могут ими стать. Причина - изменения в законодательстве, связанные с земельными участками, на которых располагаются многоквартирные дома.
Вопрос о том, в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом, отнюдь не праздный. От ответа на него зависит многое: должен ли собственник квартиры платить земельный налог, а собственник нежилого помещения в доме — арендную плату за землю; кто может принимать решения об обустройстве придомовой территории (например, о создании детских площадок и т. д.).
Сложность ситуации заключается в том, что ответы на эти вопросы содержатся в разных нормативных актах, регулирующих жилищные, земельные и прочие отношения.
Земельным кодексом (ЗК РФ) установлен один из основных принципов законодательства, который заключается в единстве судьбы участка и связанных с ним объектов. Проще говоря, участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для обслуживания данного дома объекты, относятся к общему имуществу многоквартирного дома и находятся в общей долевой собственности всех собственников квартир этого дома.
Каждый собственник помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме имеет право на долю (в размере, пропорциональном площади своего помещения) в общей собственности на земельный участок. Но с какого момента возникает это право, как определить границы и размер земельного участка?
Дело в том, что действующим законодательством (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») установлено следующее правило. Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован и в его отношении проведен государственный кадастровый учет, то этот участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме с даты вступления в силу ЖК РФ (с 1 марта 2005 года).
Если же до 1 марта 2006 года указанные действия не были произведены, то земля под многоквартирным домом перейдет в общую долевую собственность с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета. Любое уполномоченное общим собранием собственников лицо вправе обратиться в соответствующие органы государственной власти с заявлением о формировании данного земельного участка. Решение общего собрания должно быть принято простым большинством голосов от общего числа собственников, участвовавших в собрании.
Таким образом, момент возникновения права долевой собственности собственников помещений в доме обусловлен юридическим фактом формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Из вышеизложенного следует вопрос: что такое формирование земельного участка и проведение его государственного кадастрового учета? Эти понятия неразрывно связаны между собой. Сформировать земельный участок — значит индивидуализировать его, т. е. определить присущие только этому участку признаки — местоположение, границы, размер.
Кроме того, каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, присваивается кадастровый номер.
Для этого сначала проводится межевание — мероприятие по определению местоположения и границ земельного участка на местности и их закрепление с помощью межевых знаков, что оформляется соответствующим актом. Акт кроме других лиц должен подписать и представитель собственников помещений в доме. После этого составляется чертеж границ данного земельного участка.
Завершается процесс формированием межевого дела, которое содержит всю оформленную документацию и сдается на постоянное хранение в комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Результаты межевания учитываются при государственном кадастровом учете земельных участков.
Ведение кадастрового учета земли в России осуществляют территориальные подразделения (по месту нахождения земельного участка) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН). Кадастровый учет — описание земельных участков, в результате которого каждый участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его среди других и осуществить его качественную и экономическую оценки. Каждому участку при этом присваивают кадастровый номер.
Единый государственный реестр земель на основании данных о межевании и других сведений вносятся следующие сведения о земельных участках:
— кадастровые номера;
— местоположение (адрес);
— площадь;
— категория земель и разрешенное использование земельных участков;
— описание границ земельных участков, их отдельных частей;
— зарегистрированные в установленном порядке имущественные права и ограничения (обременения);
— экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
— качественные характеристики земель;
— наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Дата внесения соответствующей информации в Единый государственный реестр земель является принципиально важным событием, поскольку именно с этой датой закон связывает определение земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.
В результате проведения государственного кадастрового учета заявителям выдаются кадастровые карты (планы) — именно они служат документом, подтверждающим существование соответствующего земельного участка, соответственно, и права долевой собственности. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.
Следует отметить, что, согласно правилам, формирование и кадастровый учет каждого земельного участка под многоквартирным домом можно осуществить только после более масштабных землеустроительных мероприятий, таких, как проведение кадастрового учета округа (субъекта РФ), района, квартала.
Так, формированию конкретного земельного участка должны предшествовать проведение формирования и кадастрового учета городского квартала, на котором расположен данный дом, а также разделение жилого квартала (или его части) на участки зданий и сооружений.
Узнать информацию о том, сформирован ли земельный участок под домом, можно в территориальном подразделении ФАКОН. Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, органы, ведущие государственный земельный кадастр, обязаны предоставлять сведения из него любому заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Сведения из государственного земельного кадастра выдаются, как правило, в виде выписок из кадастра или копий хранящихся в кадастровом деле документов.
 Вопрос о необходимости государственной регистрации имеет два варианта ответа. Существует мнение о том, что государственная регистрация прав долевой собственности на земельный участок под домом необходима. Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ права на землю удостоверяются документами, указанными в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно — свидетельством о государственной регистрации права собственности на этот участок.
Согласно другой версии, государственная регистрация в данном случае не требуется. Эта точка зрения обосновывается следующим образом. По упомянутому выше закону, госрегистрация прав на имущество многоквартирных домов проводится в соответствии с настоящим законом и Жилищным кодексом. А ЖК РФ говорит, что земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента его формирования и проведения кадастрового учета, но не с момента государственной регистрации прав долевой собственности.
Государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. А земельный участок является составной частью общего имущества многоквартирного дома. Поэтому нет необходимости регистрировать право долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома.
На сегодняшний день действующие нормативные акты не содержат прямого ответа на вопрос, какие именно правоустанавливающие документы подтверждают право долевой собственности владельцев помещений в доме на земельный участок, где этот дом находится.
Вместе с тем только наличие правоудостоверяющего документа является основанием для того, чтобы собственники помещений в доме считались владельцами участка и получили право возводить на нем какие-либо объекты, огораживать территорию, получать выкупную стоимость земли в случае сноса дома и т. д.
Кроме того, именно с моментом поступления земельного участка в собственность законодательство связывает наступление обязанности по уплате земельного налога.
Таким образом, удостоверять право долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом будут следующие документы:
— свидетельства о государственной регистрации прав собственности на каждое отдельное помещение в доме;
— решение общего собрания собственников помещений дома об оформлении земельного участка;
— кадастровая карта (план) участка;
— выписка из жилищного законодательства (ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») с изложением норм, подтверждающих возникновение у собственников помещений дома права долевой собственности на земельный участок с момента его формирования.
По своей правовой сути именно эти документы подтверждают права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Подводя итог всему сказанному, необходимо отметить следующее: в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам жилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер участка, на котором находится дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Земельные участки под многоквартирными домами предназначены не только для собственников помещений в этих зданиях, но и для других лиц. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, способны привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, зеленые насаждения, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки обременяются правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).
Земельный участок, на котором расположен жилой дом, является общим имуществом в многоквартирном доме. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка в отдельности. Они выступают собственниками общего имущества в едином комплексе.
Доля в праве общей собственности у собственников в многоквартирном доме возникает по закону в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение.